Author: 1666

ZNALECKÝ POSUDEK |
číslo položky: 054681/2026
Znalecký posudek je podán v oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí.

Stručný popis předmětu znaleckého posudku
Ocenění rodinného domu Jaroměřice pro dobrovolnou dražbu č.j. 177 DD 42/26.

Znalec: | Znalecká společnost s.r.o.
Adresa: | Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město

Zadavatel: | EXEKUTORSKÝ ÚŘAD CHEB, JUDr. Josef Lavička, soudní exekutor
26. dubna 10, 350 02 Cheb

OBVYKLÁ CENA | 2 070 000 Kč
Počet stran: 17 	Počet vyhotovení: 1	Vyhotovení číslo: 1
Podle stavu ke dni: 7.8.2026	Vyhotoveno: V Praze 7.8.2026

1. ZADÁNÍ |

1.1. Znalecký úkol, odborná otázka zadavatele
Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou pozemku parc. č. St. 163 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba č.p. 283 Jaroměřice, způsob využití: rod. dům a pozemků parc. č. 103/2 (zahrada) a parc. č 5226 (trvalý travní porost), vše v kat. území Jaroměřice, obec Jaroměřice, část obce Jaroměřice, okres Svitavy, zapsáno na LV 1582.
1.2. Účel znaleckého posudku
Účel znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pro dobrovolnou dražbu.
1.3. Skutečnosti sdělené zadavatelem mající vliv na přesnost závěru znaleckého posudku
Nebyly sděleny.
1.4. Prohlídka
Prohlídka byla provedena dne 22.7.2026.

2. VÝČET PODKLADŮ |

2.1. Popis postupu znalce při výběru zdrojů dat
Znalecká kancelář při zpracování znaleckého posudku vybírá a definuje zdroje dat, které budou v daném znaleckém posudku posuzovány. Zdrojem jsou dokumenty, zkoumaný předmět (věc), veřejné zdroje, informační databáze, informace získané při místním šetření či jakákoli jiná vstupní data, jež mají být zkoumána a vyhodnocena. Znalecká kancelář při výběru zdrojů dat postupuje následovně: 

1) Primárním zdrojem dat je katastr nemovitostí a jeho přidružené aplikace.

„Katastr nemovitostí je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených, práv k těmto nemovitostem. Katastr nemovitostí obsahuje řadu důležitých údajů o pozemcích a vybraných stavbách a o jejich vlastnících, a to dle zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon). 

Registr územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN) je jedním ze základních registrů veřejné správy. Je veřejným seznamem, nevede žádné osobní údaje a je jedinečným zdrojem adres nejen pro veřejnou správu. Obsahuje také údaje o územních prvcích, územně evidenčních jednotkách a jejich vzájemných vazbách [zdroj: cuzk.cz]“

Získaná zdrojová data jsou propojena s aplikacemi třetích stran a tím jsme získali další údaje jako jsou např. mapové podklady území, ortofotomapy, územní plány aj.

2) Sekundárním zdrojem dat je místní šetření, při kterém jsou sbírána data o oceňované nemovité věci přímo na místě na základě vnějšího ohledání, včetně pořízení podrobné fotodokumentace. Pokud je nám poskytnuta alespoň částečná součinnost jsou získána dále data o vnitřním uspořádáním nemovité věci, jejím vybavením a stavu. Dochází také k zaměření nemovité věci v případě stavby je-li umožněn přístup do všech prostor objektu. 

Dalším definovaným zdrojem dat jsou aplikace společností Valuo.cz, RE\MAX, či jiných realitních kanceláří, z kterých lze získat fotografie, popis, rozměry nejen srovnávacích vzorků. Tyto data je nutné potom jednoznačně zidentifikovat s katastrem nemovitostí, z kterého je získána kupní cena. Tuto identifikaci jsme provedli.
2.2. Výčet vybraných zdrojů dat a jejich popis
Níže uvádíme výpis podkladů, z kterých bylo při vyhotovení znaleckého posudku čerpáno. Jedná se o zdrojové dokumenty a informace, které mají dle našeho odborného názoru vliv na vypracování znaleckého posudku a zodpovězení uloženého znaleckého úkonu:

- objednávka znaleckého posudku, 

- informace získané při místním šetření např. fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti dotčené nemovité věci dne 22.7.2026,

- list vlastnictví č. 1582 ze dne 29.4.2026, vyhotoveno dálkovým přístupem, 
- katastrální mapa, včetně ortofotomapy ze dne 10.7.2026, vyhotoveno přes aplikaci katastru Marushka, RÚIAN,

- aplikace třetích stran (mapy.cz, www.google.com/maps, povodňová mapa ČR - EDPP.CZ) dále se jedná o portály státní správy jako je např. databáze NPÚ.cz aj.), vyhotovení mapového podkladu ze serveru mapy.cz ze dne 10.7.2026,

- informace o nemovité věci od pana Petra Dostála,

- nájemní smlouva ze dne 22.6.2022,

- dodatek č. 3 k nájemní smlouvě,

- informace o realizovaných cenách z dostupných databází (katastru nemovitostí):

       - realizovaný prodej vedený pod číslem vkladového řízení V-51/2026-609. Podání k okamžiku 6.1.2026, spárovaný s databází Valuo.cz pod číslem 1787348,

       - realizovaný prodej vedený pod číslem vkladového řízení V-7120/2025-609. Podání k okamžiku 7.10.2025, spárovaný s databází Valuo.cz pod číslem 1820925,

       - realizovaný prodej vedený pod číslem vkladového řízení V-1877/2025-609. Podání k okamžiku 17.3.2025, spárovaný s databází Valuo.cz pod číslem 1651912.

Podrobný popis dat, která byla pro ocenění vybrána (srovnávací vzorky) a použita dle nadefinovaných kritérií je obsažen v odstavci 4.2 znaleckého posudku.

2.3. Věrohodnost zdroje dat
Zdrojem dat jsou data získaná primárně z katastru nemovitostí a sekundárně z databází aplikací třetích stran na nich navazující.

Data lze považovat za věrohodné, protože katastr nemovitostí je veřejný seznam. Obdobně lze uvažovat u aplikací u třetích stran, protože nemají zájem a vliv v dané věci.

Data získána při místním šetřením považujeme za věrohodná a pravdivá, protože byla porovnána znalcem s podklady za katastru nemovitostí aplikací třetích stran.

3. NÁLEZ |

3.1. Popis postupu při sběru či tvorbě dat
Na základě definovaných zdrojů dat je proveden z těchto souboru výběr dat dle níže naznačeného postupu.

V nálezu je popsaná oceňovaná nemovitá věc, včetně jejího okolí. Data byla vytvořena na základě provedeného sběru informací z katastru nemovitostí, z místního šetření (fotodokumentace, popis nemovité věci, údaje od vlastníka, dlužníka, povinného nebo jiné osoby, byla-li místnímu šetření přítomna) a z aplikací třetích stran (mapové podklady, územním plán aj.).

Z výpisu z listu vlastnictví jsou z katastru nemovitostí získány katastrální mapy předmětných oceňovaných nemovitých věcí, včetně souřadnic GNSS a také propojení s registrem územní identifikace, adres a nemovitostí (obsahuje také data o napojení nemovité věci na inženýrské sítě, způsob vytápění, zastavěnou plochu, konstrukci aj.). 

Dle výše popsaného datového souboru oceňované nemovité věci jsou volena subjektivně kritéria pro výběr srovnávacích nemovitých věcí. Základní charakteristikou je prvotní vizuální podobnost vycházející z charakteru užívání nemovité věci, které jsou rozděleny v několika základních kategoriích: pozemky, byty, rodinné domy, které se dále děli dle jejich způsobu užívání. Podle kritérií je proveden výběr z nadefinované množiny vzorků. Kritéria jsou volena dle specifika oceňované věci subjektivně, viz níže bod 4.2. Jedná se např. o lokalitu, výměru pozemku, velikost, stav, atd.

Jako primární zdroj dat pro srovnávací vzorky slouží opět katastr nemovitostí (kupní cena=realizovaný prodej) a aplikace společnosti Valuo.cz, která propojuje data s katastrem nemovitostí a realitními inzeráty. Z realitní inzerce jsou získány fotografie, rozměry a popis srovnávacího vzorku. Z katastru nemovitostí je získán údaj o realizované (kupní) ceně. Je-li potřeba lze vyžádat také kopii kupní smlouvy. V případě, že nejsou podle zhotovených kritérií nalezeny vhodné vzorky dojde k pokusu o výběr z databáze společnosti RE\MAX či jiné realitní databáze, která taktéž jako Valuo.cz obsahuje fotografie, popis, rozměry a kupní cenu srovnávacího vzorku. Pokud ani v této databázi nejsou nalezeny vhodné vzorky dochází k vyhledání srovnávacího vzorku pouze na základě dat z katastru nemovitostí. V tomto případě jsou k dispozici pouze údaje o kupní ceně a RÚIAN, viz výše. Z aplikací třetích stran lze pak dohledat fotografie nemovité věci z veřejné komunikace, ale zpravidla staršího data. 

Získána data jsou níže uvedena v přehledné tabulce v oddílu č. 4.2, kde je zobrazena fotografie objektu, jeho popis, výměra pozemku, identifikace pomocí adresy, kupní cena, včetně čísla řízení aj.
3.2. Popis postupu při zpracování dat
Vybrána data dle zadaných kritérií jsou zpracovávány v přehledných tabulkách, převážně včetně fotografií a popisů. U srovnávacích nemovitých věcí jsou také uvedeny realizované ceny se souvisejícími údaji. 

3.3. Výčet sebraných nebo vytvořených dat
Katastrální údaje : | kraj Pardubický, okres Svitavy, obec Jaroměřice, k.ú. Jaroměřice
Adresa nemovité věci: | č.p. 283, 569 44 Jaroměřice
Místopis
Obec Jaroměřice se nachází v Pardubickém kraji, cca 34 km západně od města Olomouc, cca 25 km jihovýchodně od města Svitavy a cca 30 km severozápadně od města Prostějov. Jedná se o obec s rozvinutou infrastrukturou a se základní nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Obyvatelé Jaroměřic mohou využívat mateřskou i základní školu, veřejnou knihovnu, kulturní dům, středisko pro volný čas dětí a mládeže, dětského lékaře, tělocvičnu, koupaliště, 4 víceúčelová hřiště, masáže a několik obchodů a pohostinství. Dopravní obslužnost obce zajišťují autobusy.

Oceňovaná nemovitá věc se nachází v západní okrajové zastavěné části obce Jaroměřice č.p. 283 v zástavbě rodinných domů.

Zastávka autobusu „Jaroměřice, hřiště” se nachází cca 380 m od oceňované nemovité věci. 
Situace

Typ pozemku:

☒ zast. plocha	☐ ostatní plocha	☐ orná půda
☒ trvalé travní porosty	☒ zahrada	☐ jiný

Využití pozemků: | ☒ RD	☐ byty	☐ rekr.objekt	☐ garáže	☐ jiné
Okolí: | ☒ bytová zóna	☐ průmyslová zóna	☐ nákupní zóna	☐ ostatní
Přípojky: | ☒ / ☐ voda	☒ / ☐ kanalizace	☒ / ☐ plyn
veř. / vl. | ☒ / ☐ elektro	☐ telefon	☐ dálkové vytápění
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):	☐ MHD	☐ železnice	☒ autobus
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): 	☐ dálnice/silnice I. tř. 	☒ silnice II.,III.tř. 
Poloha v obci:	okrajová část - zástavba RD
Přístup k pozemku | ☒ zpevněná komunikace	☐ nezpevněná komunikace
Přístup přes pozemky
parc. č. 2779/7 | Obec Jaroměřice, č. p. 1, 56944 Jaroměřice
parc. č. 5244 | Obec Jaroměřice, č. p. 1, 56944 Jaroměřice

Celkový popis nemovité věci
Jedná se o samostatně stojící, patrový rodinný dům s volným půdním prostorem. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající zanedbané údržbě. Fasáda domu není zateplená. Dům není podsklepený. Střecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Střecha domu je opatřena komínem. Okna domu jsou dřevěná dvojitá a plastová. Okna jsou opatřena parapety. Vchodové dveře domu jsou dřevěné plné. K domu patří oplocená zahrada. Oplocení je drátěné a dřevěné. Přístup k nemovité věci je po místní zpevněné komunikaci s chodníkem.

V 1. NP domu s výškou stropu 2,37 m se nachází předsíň (3,69 m^2), chodba (4,47 m^2), pokoj (17,37 m^2), koupelna s kotlem (4,55 m^2), schodiště (2,27 m^2), WC (0,90 m^2), chodba (4,70 m^2), dílna (14,27 m^2) a sklad (5,59 m^2).

Ve 2. NP domu s výškou stropu 2,11 m je chodba (6,78 m^2), veranda (7,84 m^2), kuchyně (9,83 m^2), pokoj (7,90 m^2) a pokoj (19,46 m^2).

Užitná plocha domu je cca 109,62 m^2. Vnitřní dveře domu jsou dřevěné plné. Koupelna je s vanou. WC je samostatně. Podlahy jsou betonové, pokryté keramickou dlažbou či prkny. Obklady jsou keramické. Dům je v původním stavu, určený ke kompletní rekonstrukci a modernizaci.

Nájemní smlouva byla předložena. Věcná břemena nebyla zjištěna.

Z inženýrských sítí je nemovitá věc napojena na přípojku elektřiny, vodovodu a kanalizace. Přípojka plynovodu je v ulici. Přípojky nebylo možné ověřit. Vytápění domu je ústřední na tuhá paliva, kotlem. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. 

Na pozemku parc. č. St. 163 stojí stavba rodinného domu č.p. 283. Pozemek je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 219 m^2. Pozemek parc. č. 103/2 navazuje na stavební pozemek parc. č. St. 163 a tvoří s ním jeden funkční celek. V katastru nemovitostí je veden jako zahrada o celkové výměře 560 m^2. Pozemky jsou mírně svažité, travnaté a udržované. Pozemky jsou oploceny drátěným a dřevěným plotem. Na pozemcích se nachází zpevněné plochy, porosty, pergola a stodola (58,68 m^2). Pozemek parc. č. 5226 (trvalý travní porost, výměra 42 m^2) je od výše zmíněných pozemků oddělený komunikací na pozemku parc. č. 5244 ve vlastnickém právu obce Jaroměřice. Pozemky jsou přístupné přes pozemky parc. č. 5244 a parc. č. 2779/7 ve vlastnickém právu obce Jaroměřice.

Součástí nemovité věci jsou IS, zpevněné plochy a porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně.

Příslušenstvím nemovité věci je oplocení, stodola a pergola. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně.

Ohledání bylo provedeno dne 22.7.2026 za účasti pana Petra Dostála. Bylo umožněno vnitřní ohledání. Nebyla předložena stavebně technická ani jiná dokumentace.

Rizika

Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: |
NE | Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí
NE | Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc)
NE | Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
NE | Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: |
NE | Nemovitá věc není situována v záplavovém území

Ostatní rizika: |
ANO | Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek
Komentář: Nájemní smlouva pro pana Petra Dostála na dobu určitou do dne 31.3.2027. Nájemné činí 12.595,-Kč/měsíc. |

3.4. Stanovení kritérií výběru
Na základě popisu nemovité věci byla stanovena kritéria pro výběr srovnávacích nemovitých věcí jako koeficienty (K2-K7) podobnosti v tomto zpravovaném znaleckém posudku viz 4.2. 

Na základě vyhodnocení kritérií byly nalezeny v katastru nemovitostí 3 srovnatelné realizované transakce, jak jsou popsané v části 4.2.

4. POSUDEK |

4.1. Popis postupu při analýze dat
Použitý vybraný srovnávací vzorek dle námi stanovených kritérií byl podroben vyhodnocení v námi nadefinovaných parametrech primárně porovnávací metodou, v kterých byly subjektivně hodnoceny jednotlivé odlišnosti od oceňované nemovité věci. Při analýze dat se zohledňují jednotlivé odlišnosti přirážkou nebo srážkou s ohledem také na slabé a silné stránky oceňované nemovité věci.  

Kritéria pro výběr srovnávacích nemovitých věcí byla stanovena následovně:

- typ nemovité věci: rod. dům,
- lokalita: obec Jaroměřice.
4.2. Ocenění
1. Porovnávací hodnota
1.1. Rodinný dům č.p. 283 Jaroměřice
Oceňovaná nemovitá věc |
Výměra pozemku: | 821,00 m^2
Zdůvodnění a popis použitých koeficientů pro porovnání:
Koeficient K1 zohledňuje případnou redukci pramene ceny. V případě použití sjednaných cen, které byly sjednány v delším časovém úseku, bude v tomto koeficientu vyjádřen vývoj obvyklé ceny v čase. Na základě časové řady bude příslušným indexem sjednaná cena promítnuta do současného období, v kterém je ocenění provedeno.

Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovité věci vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím.

Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovité věci v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím.

Koeficient K4 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovité věci vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím.

Koeficient K5 zohledňuje příslušenství oceňované nemovité věci vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím.

Koeficient K6 zohledňuje celkový stav oceňované nemovité věci vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím.

Koeficient K7 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovité věci vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitých věcí.

Srovnatelné nemovité věci:
Název: | Rodinný dům Jaroměřice
Lokalita: | č.p. 70
Popis: | Samostatně stojící rodinný dům v obci Jaroměřice. Nemovitost je ideální pro ty, kteří hledají útulné bydlení s možností individuální rekonstrukce, dle vlastních představ. Dům o dispozici 2 místností je situován na pozemku o rozloze 531 m^2.
Pozemek: | 531,00 m^2

Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny	1,04
K2 Velikosti objektu	1,10
K3 Poloha	1,00
K4 Provedení a vybavení	1,00
K5 Příslušenství nemovité věci	1,10
K6 Celkový stav	1,00
K7 Vliv pozemku	1,03

Zdroj: realizovaný prodej z 6.1.2026 (V-51/2026-609)

Cena | Celkový koeficient K_C | Upravená cena
1 390 000 Kč | 1,30 | 1 807 000 Kč

Název: | Rodinný dům Jaroměřice
Lokalita: | č.p. 240
Popis: | RD 5+1 s velkou zahradou - Jaroměřice u Jevíčka Jedná se o samostatně stojící přízemní, zděný, podsklepený rodinný dům s využitým podkrovím pod sedlovou střechou s konstrukcí ze sbíjeného dřevěného krovu. Dispozice sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 5+1 s kompletním sociálním zařízením a prostoru v podkroví, který není prozatím nijak využíván. Celý objekt je nepravidelného tvaru, zastavěná plocha obytné části je 126 m^2 a na obytnou část navazuje přístavba hospodářské části – 97 m^2. Dům pochází z 70 let a v průběhu své celkové životnosti procházel postupně rekonstrukcemi. V roce 2015 byla z části vyměněna okna za nová plastová a byly instalovány venkovní žaluzie. V roce 2018 byl objekt zčásti zateplen. Přilehlá zahrada o výměře 1 310 m^2 je zcela oplocena, leží ve sklonitém terénu, v současnosti slouží jako pastva pro ovce, jsou na ní ovocné stromy a stavba kolny-garáže. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod a plynové vedení. Dům je přístupný po veřejné zpevněné asfaltové komunikaci. Parkování je možné ve vlastní garáži nebo na vlastním pozemku.
Pozemek: | 1 673,00 m^2

Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny	1,07
K2 Velikosti objektu	0,95
K3 Poloha	1,00
K4 Provedení a vybavení	1,00
K5 Příslušenství nemovité věci	1,00
K6 Celkový stav	0,90
K7 Vliv pozemku	0,92

Zdroj: realizovaný prodej z 7.10.2025 (V-7120/2025-609)

Cena | Celkový koeficient K_C | Upravená cena
2 800 000 Kč | 0,84 | 2 352 000 Kč

Název: | Rodinný dům Jaroměřice
Lokalita: | č.p. 96
Popis: | Rodinný dům k dokončení započaté rekonstrukce, nacházející se v klidné části obce Jaroměřice. Tato samostatně stojící cihlová nemovitost nabízí komfortní bydlení na sedmi místnostech rozložených do dvou nadzemních podlaží. Celková užitná plocha činí 130 m^2, což poskytuje dostatek prostoru pro celou rodinu rozloženého do 5 samostatných pokojů, z toho 4 jsou neprůchozí. Kuchyňská linka, bude nová a bude součástí prodeje včetně spotřebičů v ceně. Nad domem je prostorná půda vhodná např. pro půdní vestavbu a pod domem je menší sklep. Na dvoře je i kůlna a jedna další samostatná místnost, která může sloužit např. jako sklad. Momentálně vytápění kotlem na tuhá paliva, ale je možnost připojení plynového kotle. Ohřev vody bojlerem. Veřejný vodovod připojen.
Pozemek: | 202,00 m^2

Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny	1,14
K2 Velikosti objektu	0,97
K3 Poloha	1,00
K4 Provedení a vybavení	1,00
K5 Příslušenství nemovité věci	1,00
K6 Celkový stav	0,85
K7 Vliv pozemku	1,06

Zdroj: realizovaný prodej z 17.3.2025 (V-1877/2025-609)

Cena | Celkový koeficient K_C | Upravená cena
2 050 000 Kč | 1,00 | 2 050 000 Kč

Minimální jednotková porovnávací cena | 1 807 000 Kč/ks
Průměrná jednotková porovnávací cena | 2 069 667 Kč/ks
Maximální jednotková porovnávací cena | 2 352 000 Kč/ks

Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání
Průměrná jednotková cena | 2 069 667 Kč/ks
Výsledná porovnávací hodnota | 2 069 667 Kč

Postup výpočtu
Získaná data se vyhodnocují primárně metodou porovnávací, výjimečně dle specifikace nebo charakteru nemovité věci lze použit i jiné metody např. výnosovou v takovém případně je volba metody v posudku řádně odůvodněna, proč došlo k tomu postupu.

Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 až 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů:

1) Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou.

(2) Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.

(3) V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.

(4) Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.

(5) Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.

(6) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.

(7) Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota, je cena zjištěná.

(8) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností.

(9) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je

a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,

b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry),

c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci,

d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,
e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,

f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,

g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

Obvyklá cena se stanoví porovnávací metodou na základě přímého porovnání, a to na základě přepočtu přes cenu nebo užitnou plochu zpravidla min. tří (jsou-li k dispozici) obdobných nemovitých věcí. Porovnání je provedeno na základě subjektivního vyhodnocení shodných parametrů porovnávaných nemovitých věcí, které se o jednotlivého typu nemovité věci mohou lišit. Tyto parametry nazýváme koeficienty podobnosti. V každém z koeficientů se hodnotí kladné i záporné stránky, které jsou poté vyjádřeny číselně.

V případě, že oceňovaná nemovitá věc je zasažena riziky majícím vliv na obvyklou cenu (přístup, povodeň, atd.), lze výše uvedenou výslednou obvyklou cenu upravit srážkou v příslušené velikosti.

Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci (JTC_0) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitých věcí (IJTC_s). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC_s) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K_c. Koeficient K_c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K_n. V koeficientech jsou zahrnuty odlišnosti oceňované nemovité věci vzhledem k nemovitým věcem, které byly použity pro porovnání.

Obvyklá cena oceňované nemovité věci byla vypočtena přímým porovnáním jako aritmetický průměr jednotkových upravených cen srovnávacích nemovitých věcí.

4.3. Výsledky analýzy dat
1. Porovnávací hodnota |
1.1. Rodinný dům č.p. 283 Jaroměřice | 2 069 667,- Kč

Porovnávací hodnota | 2 069 667 Kč

Obvyklá cena | 2 070 000 Kč
slovy: Dva miliony sedmdesát tisíc Kč |

Silné stránky |
- příslušenství,
- dostupnost autobusová.

Slabé stránky |
- dům k rekonstrukci.

Komentář ke stanovení výsledné ceny |
Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitých věcí ze sjednaných cen (realizovaných prodejů) v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými při místním šetření. Při stanovení porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v katastru nemovitostí a aplikací třetích stran (Valuo.cz). V databázi jsme našli srovnatelné porovnávací nemovité věcí, z nichž jsme vybrali ty, které nejvíce odpovídaly oceňované nemovité věci zejména co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovité věci byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Určení obvyklé ceny nemá za cíl zjištění obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci. Námi stanovená obvyklá cena slouží jako podklad pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc skutečně hodnotu, za níž může být v daném místě a čase prodána, se ukáže teprve v dražbě.

V souladu s výše uvedeným byl proveden výpočet porovnávací hodnoty, který je uveden v odstavci 4.2.

5. ODŮVODNĚNÍ |

5.1. Interpretace výsledků analýzy
Na základě výsledků analýzy, které jsou objektivním výstupem aplikace zvolené metody v kombinaci se shromážděnými a zpracovanými daty, zpravidla není možné ještě zodpovědět znaleckou otázku v závislosti na charakteru a specifik oceňované nemovité věci. Znalec interpretuje výsledky analýzy dat. V této interpretaci pak již znalec promítá své vlastní zkušenosti a vnáší do znaleckého posudku subjektivní prvek s odkazem, jak je např. popsáno v Advokátním bulletinu 11/2020.
Na základě provedeného porovnání s odkazem na soubor dat obsažený výše v odstavci porovnávací metoda s ohledem na vyhodnocení slabých a silných stránek, viz odst. 4.3. oceňované nemovité věci, a také s ohledem na případná rizika stanovujeme obvyklou cenu nemovité věci v níže uvedené objektivní zaokrouhlené výši.
5.2. Kontrola postupu
Byla provedena kontrola postupu podle § 52 písm. a) až e).

a) vybere zdroj dat | byla provedena
b) sebere nebo vytvoří data | byla provedena
c) zpracuje data | byla provedena
d) provede analýzu dat a zformuluje její výsledky | byla provedena
e) interpretuje výsledky analýzy dat | byla provedena
f) zkontroluje svůj postup podle písmen a) až e) | byla provedena
g) zformuluje závěr | byla provedena

6. ZÁVĚR |

6.1. Citace zadané odborné otázky a odpověď
Otázka
Znaleckým úkolem bylo provést ocenění cenou obvyklou pozemku parc. č. St. 163 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba č.p. 283 Jaroměřice, způsob využití: rod. dům a pozemků parc. č. 103/2 (zahrada) a parc. č 5226 (trvalý travní porost), vše v kat. území Jaroměřice, obec Jaroměřice, část obce Jaroměřice, okres Svitavy, zapsáno na LV 1582.

Odpověď
Na základě výše zjištěných skutečností dle námi vybraných zdrojových dat a provedené analýze stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 2.070.000,-Kč.

Obvyklá cena | 2 070 000 Kč
slovy: Dva miliony sedmdesát tisíc Kč |

6.2. Podmínky správnosti závěru, případně skutečnosti snižující jeho přesnost
Nebyly zjištěny.

SEZNAM PŘÍLOH |

| počet stran A4 v příloze:
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1582 | 2
Snímek katastrální mapy | 1
Snímek ortofotomapy | 1
Mapa oblasti | 1
Fotodokumentace nemovité věci | 11

Doplňující informace
Odměna byla sjednána smluvně. 

Osoby podílející se na zpracování znaleckého posudku:
JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M.
Ing. Jiří Roub
Ing. Petra Jedličková
Jakub Chrástecký

Označení osoby, která je povinna na žádost orgánu veřejné moci osobně stvrdit nebo doplnit znalecký posudek nebo blíže vysvětlit jeho obsah, pokud znalecký posudek zpracovala znalecká kancelář (§ 28 zákona č. 254/2019 Sb. o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech):
JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M.
Ing. Jiří Roub

Konzultant nebyl přibrán.

ZNALECKÁ DOLOŽKA |

Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. 
Znalecký posudek je zapsán v evidenci posudků pod pořadovým číslem 054681/2026.
V Praze 7.8.2026

OTISK ZNALECKÉ PEČETI
Znalecká společnost s.r.o.
Palackého 715/15
110 00 Praha 1 - Nové Město