Last saved by: 1666

ZNALECKÝ POSUDEK |
číslo položky: 028847/2026
Znalecký posudek je podán v oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí.

Stručný popis předmětu znaleckého posudku
Ocenění jednotky č. 408/2 Horní Bříza a stavby tech. vybavenosti pro exekuční řízení č.j. 176 EX 00005/26.
Znalec: | Znalecká společnost s.r.o.
Adresa: | Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město

Zadavatel: | EXEKUTORSKÝ ÚŘAD CHEB, JUDr. Josef Lavička, soudní exekutor
26. dubna 10, 350 02 Cheb

OBVYKLÁ CENA | 3 780 000 Kč
Počet stran: 18 	Počet vyhotovení: 1	Vyhotovení číslo: 1
Podle stavu ke dni: 29.5.2026	Vyhotoveno: V Praze 29.5.2026

1. ZADÁNÍ |

1.1. Znalecký úkol, odborná otázka zadavatele
Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou:

- jednotky č. 408/2 (byt) v budově Horní Bříza č.p. 406, 407, 408 (bytový dům, LV 1103) na pozemcích parc. č. St. 642 (LV 1103) a parc. č. St. 643 (LV 1103) včetně podílu na společných částech domu a na pozemcích parc. č. St. 642 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. St. 643 (zastavěná plocha a nádvoří) o velikosti 659/19692 v kat. území Horní Bříza, obec Horní Bříza, část obce Horní Bříza, okres Plzeň-sever, zapsáno na LV 1485,

- ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 659/19692 (šest set devětapadesát devatenáct tisíc šest set dvaadevadesátin) na pozemku parc. č. St. 641/2 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., způsob využití: tech. vyb. v kat. území Horní Bříza, obec Horní Bříza, okres Plzeň-sever, zapsáno na LV 1356.
1.2. Účel znaleckého posudku
Účel znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení.
1.3. Skutečnosti sdělené zadavatelem mající vliv na přesnost závěru znaleckého posudku
Nebyly sděleny.
1.4. Prohlídka
Prohlídka byla provedena dne 20.5.2026.

2. VÝČET PODKLADŮ |

2.1. Popis postupu znalce při výběru zdrojů dat
Znalecká kancelář při zpracování znaleckého posudku vybírá a definuje zdroje dat, které budou v daném znaleckém posudku posuzovány. Zdrojem jsou dokumenty, zkoumaný předmět (věc), veřejné zdroje, informační databáze, informace získané při místním šetření či jakákoli jiná vstupní data, jež mají být zkoumána a vyhodnocena. Znalecká kancelář při výběru zdrojů dat postupuje následovně: 

1) Primárním zdrojem dat je katastr nemovitostí a jeho přidružené aplikace.

„Katastr nemovitostí je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených, práv k těmto nemovitostem. Katastr nemovitostí obsahuje řadu důležitých údajů o pozemcích a vybraných stavbách a o jejich vlastnících, a to dle zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon). 

Registr územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN) je jedním ze základních registrů veřejné správy. Je veřejným seznamem, nevede žádné osobní údaje a je jedinečným zdrojem adres nejen pro veřejnou správu. Obsahuje také údaje o územních prvcích, územně evidenčních jednotkách a jejich vzájemných vazbách [zdroj: cuzk.cz]“

Získaná zdrojová data jsou propojena s aplikacemi třetích stran a tím jsme získali další údaje jako jsou např. mapové podklady území, ortofotomapy, územní plány aj.

2) Sekundárním zdrojem dat je místní šetření, při kterém jsou sbírána data o oceňované nemovité věci přímo na místě na základě vnějšího ohledání, včetně pořízení podrobné fotodokumentace. Pokud je nám poskytnuta alespoň částečná součinnost jsou získána dále data o vnitřním uspořádáním nemovité věci, jejím vybavením a stavu. Dochází také k zaměření nemovité věci v případě stavby je-li umožněn přístup do všech prostor objektu. 

Dalším definovaným zdrojem dat jsou aplikace společností Valuo.cz, RE\MAX, či jiných realitních kanceláří, z kterých lze získat fotografie, popis, rozměry nejen srovnávacích vzorků. Tyto data je nutné potom jednoznačně zidentifikovat s katastrem nemovitostí, z kterého je získána kupní cena. Tuto identifikaci jsme provedli.
2.2. Výčet vybraných zdrojů dat a jejich popis
Níže uvádíme výpis podkladů, z kterých bylo při vyhotovení znaleckého posudku čerpáno. Jedná se o zdrojové dokumenty a informace, které mají dle našeho odborného názoru vliv na vypracování znaleckého posudku a zodpovězení uloženého znaleckého úkonu:

- usnesení soudního exekutora JUDr. Josefa Lavičky o ustanovení znalecké kanceláře a objednávka znaleckého posudku ze dne 2.4.2026 pod č.j. 176 EX 00005/26-051,

- informace získané při místním šetření např. fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti dotčené nemovité věci dne 20.5.2026,

- list vlastnictví č. 1485 ze dne 30.3.2026, vyhotoveno dálkovým přístupem, 

- list vlastnictví č. 1356 ze dne 30.3.2026, vyhotoveno dálkovým přístupem, 

- list vlastnictví č. 1103 ze dne 30.3.2026, vyhotoveno dálkovým přístupem, 

- katastrální mapa, včetně ortofotomapy ze dne 14.4.2026, vyhotoveno přes aplikaci katastru Marushka, RÚIAN,

- aplikace třetích stran (mapy.cz, www.google.com/maps, povodňová mapa ČR - EDPP.CZ) dále se jedná o portály státní správy jako je např. databáze NPÚ.cz aj.), vyhotovení mapového podkladu ze serveru mapy.cz ze dne 14.4.2026,

- vyrozumění o ohledání ze dne 15.4.2026,

- kopie prohlášení vlastníka,

- informace o realizovaných cenách z dostupných databází (katastru nemovitostí):

       - realizovaný prodej vedený pod číslem vkladového řízení V-4745/2025-407. Podání k okamžiku 15.10.2025, spárovaný s databází Valuo.cz pod číslem 1820162,

       - realizovaný prodej vedený pod číslem vkladového řízení V-697/2025-407. Podání okamžiku 17.2.2025,

       - realizovaný prodej vedený pod číslem vkladového řízení V-133/2026-407. Podání k okamžiku 14.1.2026, spárovaný s databází Valuo.cz pod číslem 1843823.

Podrobný popis dat, která byla pro ocenění vybrána (srovnávací vzorky) a použita dle nadefinovaných kritérií je obsažen v odstavci 4.2 znaleckého posudku.

2.3. Věrohodnost zdroje dat
Zdrojem dat jsou data získaná primárně z katastru nemovitostí a sekundárně z databází aplikací třetích stran na nich navazující.

Data lze považovat za věrohodné, protože katastr nemovitostí je veřejný seznam. Obdobně lze uvažovat u aplikací u třetích stran, protože nemají zájem a vliv v dané věci.

Data získána při místním šetřením považujeme za věrohodná a pravdivá, protože byla porovnána znalcem s podklady za katastru nemovitostí aplikací třetích stran.

3. NÁLEZ |

3.1. Popis postupu při sběru či tvorbě dat
Na základě definovaných zdrojů dat je proveden z těchto souboru výběr dat dle níže naznačeného postupu.

V nálezu je popsaná oceňovaná nemovitá věc, včetně jejího okolí. Data byla vytvořena na základě provedeného sběru informací z katastru nemovitostí, z místního šetření (fotodokumentace, popis nemovité věci, údaje od vlastníka, dlužníka, povinného nebo jiné osoby, byla-li místnímu šetření přítomna) a z aplikací třetích stran (mapové podklady, územním plán aj.).

Z výpisu z listu vlastnictví jsou z katastru nemovitostí získány katastrální mapy předmětných oceňovaných nemovitých věcí, včetně souřadnic GNSS a také propojení s registrem územní identifikace, adres a nemovitostí (obsahuje také data o napojení nemovité věci na inženýrské sítě, způsob vytápění, zastavěnou plochu, konstrukci aj.). 

Dle výše popsaného datového souboru oceňované nemovité věci jsou volena subjektivně kritéria pro výběr srovnávacích nemovitých věcí. Základní charakteristikou je prvotní vizuální podobnost vycházející z charakteru užívání nemovité věci, které jsou rozděleny v několika základních kategoriích: pozemky, byty, rodinné domy, které se dále děli dle jejich způsobu užívání. Podle kritérií je proveden výběr z nadefinované množiny vzorků. Kritéria jsou volena dle specifika oceňované věci subjektivně, viz níže bod 4.2. Jedná se např. o lokalitu, výměru pozemku, velikost, stav, atd.

Jako primární zdroj dat pro srovnávací vzorky slouží opět katastr nemovitostí (kupní cena=realizovaný prodej) a aplikace společnosti Valuo.cz, která propojuje data s katastrem nemovitostí a realitními inzeráty. Z realitní inzerce jsou získány fotografie, rozměry a popis srovnávacího vzorku. Z katastru nemovitostí je získán údaj o realizované (kupní) ceně. Je-li potřeba lze vyžádat také kopii kupní smlouvy. V případě, že nejsou podle zhotovených kritérií nalezeny vhodné vzorky dojde k pokusu o výběr z databáze společnosti RE\MAX či jiné realitní databáze, která taktéž jako Valuo.cz obsahuje fotografie, popis, rozměry a kupní cenu srovnávacího vzorku. Pokud ani v této databázi nejsou nalezeny vhodné vzorky dochází k vyhledání srovnávacího vzorku pouze na základě dat z katastru nemovitostí. V tomto případě jsou k dispozici pouze údaje o kupní ceně a RÚIAN, viz výše. Z aplikací třetích stran lze pak dohledat fotografie nemovité věci z veřejné komunikace, ale zpravidla staršího data. 

Získána data jsou níže uvedena v přehledné tabulce v oddílu č. 4.2, kde je zobrazena fotografie objektu, jeho popis, výměra pozemku, identifikace pomocí adresy, kupní cena, včetně čísla řízení aj.
3.2. Popis postupu při zpracování dat
Vybrána data dle zadaných kritérií jsou zpracovávány v přehledných tabulkách, převážně včetně fotografií a popisů. U srovnávacích nemovitých věcí jsou také uvedeny realizované ceny se souvisejícími údaji. 

3.3. Výčet sebraných nebo vytvořených dat
Katastrální údaje : | kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Horní Bříza, k.ú. Horní Bříza
Adresa nemovité věci: | Tovární 408, 330 12 Horní Bříza
Místopis
Město Horní Bříza se nachází v Plzeňském kraji, cca 4 km severozápadně od města Třemošná a cca 11 km severně od města Plzeň. Jedná se o město se středně rozvinutou infrastrukturou a se střední nabídkou občanského vybavení. Širší nabídka občanského vybavení je dostupná především v Plzni.  Městem protéká řeka Bělá. Z jihu na sever vede na východním okraji města železniční trať z Plzně do Žatce. V Horní Bříze se nachází Masarykova základní škola, Střední škola Horní Bříza a dvě mateřské školy. Dopravní obslužnost města zajišťují autobusy a vlaky.

Oceňovaná nemovitá věc se nachází v severovýchodní zastavěné části města Horní Bříza v ulici Tovární č.p. 408 ve smíšené zástavbě.

Zastávka autobusu „Horní Bříza, žel.st.” se nachází cca 190 m od oceňované nemovité věci. Železniční stanice „Horní Bříza” se nachází cca 300 m od oceňované nemovité věci.
Situace

Typ pozemku:

☒ zast. plocha	☐ ostatní plocha	☐ orná půda
☐ trvalé travní porosty	☐ zahrada	☐ jiný

Využití pozemků: | ☐ RD	☒ byty	☐ rekr.objekt	☐ garáže	☐ jiné
Okolí: | ☒ bytová zóna	☐ průmyslová zóna	☐ nákupní zóna	☐ ostatní
Přípojky: | ☒ / ☐ voda	☒ / ☐ kanalizace	☒ / ☐ plyn
veř. / vl. | ☒ / ☐ elektro	☐ telefon	☐ dálkové vytápění
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):	☐ MHD	☒ železnice	☒ autobus
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): 	☒ dálnice/silnice I. tř. 	☒ silnice II.,III.tř. 
Poloha v obci:	okrajová část - smíšená zástavba
Přístup k pozemku | ☒ zpevněná komunikace	☐ nezpevněná komunikace
Přístup přes pozemky
parc. č. 1761/12 | Město Horní Bříza, Třída 1. máje 300, 33012 Horní Bříza

Celkový popis nemovité věci
Jedná se o samostatně stojící bytový dům zděné konstrukce se třemi vchody a třemi čísly popisnými. Dům je pravděpodobně založen na základových pasech. Budovy mají 4 nadzemní podlaží, kde se nacházejí jednotky, sklepy a společné prostory. V budovách není výtah. V budovách je celkem 33 jednotek (11 jednotek v každém vchodě). Jednotlivé jednotky jsou přístupné z centrálního schodiště. Střecha budov je plochá. Na střechách je bleskosvod. Okna budov jsou plastová. Vchodové dveře jsou hliníkové prosklené. Fasáda budov je zateplená. Stavebně-technický stav objektu je dobrý. Přístup k nemovité věci je po místní zpevněné komunikaci s chodníkem. Parkování je možné v omezeném množství před domem.

Oceňovaná jednotka č. 408/2 se nachází v budově č.p. 480 v 1. NP a její dispozice je 3+1. Jednotka sestává z kuchyně, pokoje, pokoje, pokoje, předsíně, komory, sklepa, koupelny a WC. 

Dispoziční řešení jednotky:
kuchyň				8,83 m^2 
pokoj				17,92 m^2 
pokoj				13,40 m^2 
pokoj				12,31 m^2 
předsíň				6,85 m^2
koupelna			2,10 m^2 
WC 				0,95 m^2 
komora			2,25 m^2 
sklep 				1,25 m^2 
celkem 			65,86 m^2

Užitná plocha jednotky je 65,86 m^2. Užitná plocha bytu byla určena z údajů kopie prohlášení vlastníka. 

Z inženýrských sítí je nemovitá věc napojena na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a elektřinu. Přípojky nebylo možné ověřit. 

Na pozemcích parc. č. St. 642 a parc. č. St. 643 stojí bytový dům s č.p. 406, 407, 408. Pozemky jsou obdélníkového tvaru. V katastru nemovitostí jsou vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 689 m^2. Pozemek parc. č. St. 641/2 (zastavěná plocha a nádvoří) navazuje na pozemek parc. č. St. 642 a tvoří s ním jeden funkční celek. Na pozemku se nachází stavba technické vybavenosti, ve které je kotelna a uhelna. Pozemky jsou v podílovém spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek. Pozemky jsou přístupné přes pozemek parc. č. 1761/12 ve vlastnickém právu města Horní Bříza.

Příslušenství nemovité věci nebylo zjištěno. Tyto skutečnosti jsou zohledněny ve výsledné ceně obvyklé.

Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. Věcná břemena nebyla zjištěna.

Ohledání bylo provedeno dne 20.5.2026 bez účasti povinné. Povinné bylo zasláno písemné oznámení o ohledání nemovité věci. Ve stanoveném čase a na místo samé se povinná nedostavila, neumožnila vnitřní ohledání a nepředložila stavebně technickou ani jinou dokumentaci.

Rizika

Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: |
NE | Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí
NE | Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc)
NE | Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
NE | Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: |
NE | Nemovitá věc není situována v záplavovém území

Věcná břemena a obdobná zatížení: |
ANO | Zástavní právo
ANO | Exekuce
Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. |

3.4. Stanovení kritérií výběru
Na základě popisu nemovité věci byla stanovena kritéria pro výběr srovnávacích nemovitých věcí jako koeficienty (K2-K7) podobnosti v tomto zpravovaném znaleckém posudku viz 4.2. 

Na základě vyhodnocení kritérií byly nalezeny v katastru nemovitostí 3 srovnatelné realizované transakce, jak jsou popsané v části 4.2.

4. POSUDEK |

4.1. Popis postupu při analýze dat
Použitý vybraný srovnávací vzorek dle námi stanovených kritérií byl podroben vyhodnocení v námi nadefinovaných parametrech primárně porovnávací metodou, v kterých byly subjektivně hodnoceny jednotlivé odlišnosti od oceňované nemovité věci. Při analýze dat se zohledňují jednotlivé odlišnosti přirážkou nebo srážkou s ohledem také na slabé a silné stránky oceňované nemovité věci.  

Kritéria pro výběr srovnávacích nemovitých věcí byla stanovena následovně:

- typ nemovité věci: byt,
- velikost bytů od 50 do 70 m^2,
- lokalita: okruh cca 150 m.
4.2. Ocenění
1. Porovnávací hodnota
1.1. Jednotka č. 408/2 Horní Bříza
Oceňovaná nemovitá věc |
Užitná plocha: | 65,86 m^2
Zdůvodnění a popis použitých koeficientů pro porovnání:
Koeficient K1 zohledňuje případnou redukci pramene ceny. V případě použití sjednaných cen, které byly sjednány v delším časovém úseku, bude v tomto koeficientu vyjádřen vývoj obvyklé ceny v čase. Na základě časové řady bude příslušným indexem sjednaná cena promítnuta do současného období, v kterém je ocenění provedeno.

Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovité věci vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. 

Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovité věci v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím.

Koeficient K4 zohledňuje polohu nemovité věci v rámci funkčního celku (podlaží, orientace, přístup) vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím.

Koeficient K5 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovité věci vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Vybavením se převážně rozumí výskyt balkonu, lodžie, sklepa, sklepní kóje, komory aj.

Koeficient K6 zohledňuje celkový stav oceňované nemovité věci vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím.

Koeficient K7 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovité věci vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitých věcí.

Srovnatelné nemovité věci:
Název: | Byt č. 407/11 Horní Bříza
Lokalita: | Tovární 407
Popis: | Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1 o ploše 69 m^2, který se nachází ve 4. patře cihlového domu po kompletní revitalizaci. Z prostorné chodby je vstup do ložnice s klidnou atmosférou dále dětského pokoje, který poskytne dostatek světla a prostoru pro hraní i studium, a do obývacího pokoje. Kuchyně je na zakázku dělaná od truhláře. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a toaleta je oddělená. Byt je ve velmi dobrém stavu a připraven k okamžitému nastěhování či vhodný k investici. V roce 2023 prošel celý dům rozsáhlou rekonstrukcí – je zateplený, má nová plastová okna a působí velmi udržovaným dojmem. Vytápění je řešeno centrálně, dálkově, což zajišťuje pohodlí i nenáročnou správu.
Užitná plocha: | 69,00 m^2

Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny	1,06
K2 Velikosti objektu	1,00
K3 Poloha v rámci územního celku	1,00
K4 Poloha v rámci funkčního celku	1,00
K5 Provedení a vybavení	1,00
K6 Celkový stav	0,85
K7 Vliv pozemku	1,00

Zdroj: realizovaný prodej z 15.10.2025 (V-4745/2025-407)

Cena [Kč]

Užitná plocha
[m^2]

Jedn. cena
Kč/m^2

Celkový koef.
K_C

Upravená j. cena [Kč/m^2]

4 220 000 | 69,00 | 61 159 | 0,90 | 55 043

Název: | Byt č. 406/7 Horní Bříza
Lokalita: | Tovární 406
Popis: | Byt v osobním vlastnictví, který se nachází ve městě Horní Bříza v ulici Tovární. Dům má 4 nadzemní podlaží. Budova je po rekonstrukci. Jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží bytového domu. Z inženýrských sítí je nemovitá věc napojena na dostupné přípojky. K bytu patří podíl na tech. vybavenosti. Parkování je možné před domem. Přistup k nemovité věci je z místní zpevněné komunikace s chodníkem.
Užitná plocha: | 50,40 m^2

Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny	1,14
K2 Velikosti objektu	0,95
K3 Poloha v rámci územního celku	1,00
K4 Poloha v rámci funkčního celku	1,00
K5 Provedení a vybavení	1,00
K6 Celkový stav	1,00
K7 Vliv pozemku	1,00

Zdroj: realizovaný prodej z 17.2.2025 (V-697/2025-407)

Cena [Kč]

Užitná plocha
[m^2]

Jedn. cena
Kč/m^2

Celkový koef.
K_C

Upravená j. cena [Kč/m^2]

2 700 000 | 50,40 | 53 571 | 1,08 | 57 857

Název: | Byt č. 411/7 Horní Bříza
Lokalita: | Sídlištní 411
Popis: | Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1 v Horní Bříze s garáží a zahradou. Byt o výměře 60 m^2 v katastrálním území Horní Bříza, ulice Sídlištní, okres Plzeň-sever. Bytový dům prošel celkovou revitalizací – zateplení fasády, výměna plastových oken, nové rozvody tepla a vody v plastu a taktéž nové rozvody elektřiny v prostorech bytového domu. O dodávky tepla a teplé vody se stará místní teplárna, studená voda je z obecního řádu. Společné prostory domu jsou velmi dobře udržované, čisté a pravidelně malované. Energetická náročnost budovy je ve třídě C a náklady na bydlení jsou nízké. Bytová jednotka je v původním, ale udržovaném stavu s umakartovým jádrem. Byt je světlý, suchý a součástí jsou i dvě sklepní kóje. Velkým benefitem této nabídky je řadová garáž o ploše 17 m^2, která se nachází přibližně 50 metrů od domu, a dále zahrada o výměře 86 m^2, v klidné části směrem k lesu, asi pět minut chůze od domu.
Užitná plocha: | 60,20 m^2

Použité koeficienty:
K1 Redukce pramene ceny	1,03
K2 Velikosti objektu	1,00
K3 Poloha v rámci územního celku	1,00
K4 Poloha v rámci funkčního celku	1,00
K5 Provedení a vybavení	0,92
K6 Celkový stav	1,00
K7 Vliv pozemku	0,90

Zdroj: realizovaný prodej z 14.1.2026 (V-133/2026-407)

Cena [Kč]

Užitná plocha
[m^2]

Jedn. cena
Kč/m^2

Celkový koef.
K_C

Upravená j. cena [Kč/m^2]

4 200 000 | 60,20 | 69 767 | 0,85 | 59 302

Minimální jednotková porovnávací cena | 55 043 Kč/m^2
Průměrná jednotková porovnávací cena | 57 401 Kč/m^2
Maximální jednotková porovnávací cena | 59 302 Kč/m^2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy
Průměrná jednotková cena | 57 401 Kč/m^2
Celková užitná plocha oceňované nemovité věci | 65,86 m^2
Výsledná porovnávací hodnota | 3 780 430 Kč

Postup výpočtu
Získaná data se vyhodnocují primárně metodou porovnávací, výjimečně dle specifikace nebo charakteru nemovité věci lze použit i jiné metody např. výnosovou v takovém případně je volba metody v posudku řádně odůvodněna, proč došlo k tomu postupu.

Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 až 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů:

1) Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou.

(2) Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.

(3) V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.

(4) Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.

(5) Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.

(6) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.

(7) Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota, je cena zjištěná.

(8) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností.

(9) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je

a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,

b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry),

c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci,
d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,

e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,

f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,

g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

Obvyklá cena se stanoví porovnávací metodou na základě přímého porovnání, a to na základě přepočtu přes cenu nebo užitnou plochu zpravidla min. tří (jsou-li k dispozici) obdobných nemovitých věcí. Porovnání je provedeno na základě subjektivního vyhodnocení shodných parametrů porovnávaných nemovitých věcí, které se o jednotlivého typu nemovité věci mohou lišit. Tyto parametry nazýváme koeficienty podobnosti. V každém z koeficientů se hodnotí kladné i záporné stránky, které jsou poté vyjádřeny číselně.

V případě, že oceňovaná nemovitá věc je zasažena riziky majícím vliv na obvyklou cenu (přístup, povodeň, atd.), lze výše uvedenou výslednou obvyklou cenu upravit srážkou v příslušené velikosti.

Průměrná jednotková cena oceňované nemovité věci (JTC_0) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitých věcí (IJTC_s). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC_s) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K_c. Koeficient K_c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K_n. V koeficientech jsou zahrnuty odlišnosti oceňované nemovité věci vzhledem k nemovitým věcem, které byly použity pro porovnání.

Obvyklá cena oceňované nemovité věci byla vypočtena přímým porovnáním jako aritmetický průměr jednotkových upravených cen srovnávacích nemovitých věcí.

4.3. Výsledky analýzy dat
1. Porovnávací hodnota |
1.1. Jednotka č. 408/2 Horní Bříza | 3 780 430,- Kč

Porovnávací hodnota | 3 780 430 Kč

Obvyklá cena | 3 780 000 Kč
slovy: Tři miliony sedm set osmdesát tisíc Kč |

Silné stránky |
- zateplená fasáda BD,
- dostupnost dopravní.

Slabé stránky |
- bez balkonu či lodžie.

Komentář ke stanovení výsledné ceny |
Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitých věcí ze sjednaných cen (realizovaných prodejů) v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými při místním šetření. Při stanovení porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v katastru nemovitostí a aplikací třetích stran (Valuo.cz). V databázi jsme našli srovnatelné porovnávací nemovité věcí, z nichž jsme vybrali ty, které nejvíce odpovídaly oceňované nemovité věci zejména co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovité věci byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Určení obvyklé ceny nemá za cíl zjištění obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci. Námi stanovená obvyklá cena slouží jako podklad pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc skutečně hodnotu, za níž může být v daném místě a čase prodána, se ukáže teprve v dražbě.

V souladu s výše uvedeným byl proveden výpočet porovnávací hodnoty, který je uveden v odstavci 4.2.

5. ODŮVODNĚNÍ |

5.1. Interpretace výsledků analýzy
Na základě výsledků analýzy, které jsou objektivním výstupem aplikace zvolené metody v kombinaci se shromážděnými a zpracovanými daty, zpravidla není možné ještě zodpovědět znaleckou otázku v závislosti na charakteru a specifik oceňované nemovité věci. Znalec interpretuje výsledky analýzy dat. V této interpretaci pak již znalec promítá své vlastní zkušenosti a vnáší do znaleckého posudku subjektivní prvek s odkazem, jak je např. popsáno v Advokátním bulletinu 11/2020.
Na základě provedeného porovnání s odkazem na soubor dat obsažený výše v odstavci porovnávací metoda s ohledem na vyhodnocení slabých a silných stránek, viz odst. 4.3. oceňované nemovité věci, a také s ohledem na případná rizika stanovujeme obvyklou cenu nemovité věci v níže uvedené objektivní zaokrouhlené výši.
5.2. Kontrola postupu
Byla provedena kontrola postupu podle § 52 písm. a) až e).

a) vybere zdroj dat | byla provedena
b) sebere nebo vytvoří data | byla provedena
c) zpracuje data | byla provedena
d) provede analýzu dat a zformuluje její výsledky | byla provedena
e) interpretuje výsledky analýzy dat | byla provedena
f) zkontroluje svůj postup podle písmen a) až e) | byla provedena
g) zformuluje závěr | byla provedena

6. ZÁVĚR |

6.1. Citace zadané odborné otázky a odpověď
Otázka
Znaleckým úkolem bylo provést ocenění cenou obvyklou:
 
- jednotky č. 408/2 (byt) v budově Horní Bříza č.p. 406, 407, 408 (bytový dům, LV 1103) na pozemcích parc. č. St. 642 (LV 1103) a parc. č. St. 643 (LV 1103) včetně podílu na společných částech domu a na pozemcích parc. č. St. 642 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. St. 643 (zastavěná plocha a nádvoří) o velikosti 659/19692 v kat. území Horní Bříza, obec Horní Bříza, část obce Horní Bříza, okres Plzeň-sever, zapsáno na LV 1485,

- ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 659/19692 (šest set devětapadesát devatenáct tisíc šest set dvaadevadesátin) na pozemku parc. č. St. 641/2 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., způsob využití: tech. vyb. v kat. území Horní Bříza, obec Horní Bříza, okres Plzeň-sever, zapsáno na LV 1356.

Odpověď
Na základě výše zjištěných skutečností dle námi vybraných zdrojových dat a provedené analýze stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 3.780.000,-Kč.

Níže uvádíme rozpis jednotlivých požadovaných části dle usnesení soudního exekutora:

I. Nemovitá věc, které se výkon týká:

- jednotky č. 408/2 (byt) v budově Horní Bříza č.p. 406, 407, 408 (bytový dům, LV 1103) na pozemcích parc. č. St. 642 (LV 1103) a parc. č. St. 643 (LV 1103) včetně podílu na společných částech domu a na pozemcích parc. č. St. 642 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. St. 643 (zastavěná plocha a nádvoří) o velikosti 659/19692 v kat. území Horní Bříza, obec Horní Bříza, část obce Horní Bříza, okres Plzeň-sever, zapsáno na LV 1485,

- ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 659/19692 (šest set devětapadesát devatenáct tisíc šest set dvaadevadesátin) na pozemku parc. č. St. 641/2 (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., způsob využití: tech. vyb. v kat. území Horní Bříza, obec Horní Bříza, okres Plzeň-sever, zapsáno na LV 1356.

II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká:

- nezjištěno.

III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká:

- v objektivní zaokrouhlené výši 3.780.000,- Kč.

IV. Známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou:

- nezjištěny.

Obvyklá cena | 3 780 000 Kč
slovy: Tři miliony sedm set osmdesát tisíc Kč |

6.2. Podmínky správnosti závěru, případně skutečnosti snižující jeho přesnost
Dle § 57 vyhlášky č. 503/2020 Sb. Znalec zohlední při kontrole svého postupu podle § 52 písm. a) až e) též veškeré skutečnosti, které vzhledem k použitým podkladům a metodám mohou snižovat přesnost závěru znaleckého posudku. Sdělujeme, že námi zjištěné podklady jsou dostatečné pro stanovení obvyklé ceny dle novely zákona o oceňování. Při stanovení obvyklé ceny, jak je uvedeno výše, vycházíme z realizovaných cen a z údajů získaných při místním šetření. V případě, že nám nebylo umožněno vnitřní ohledání nemovité věci, tak náš závěr může, ale i nemusí být nepatrně zkreslen. Výše uvedené skutečnosti jsou závislé od praxe a subjektivního vyhodnocení stavebně-technického stavu oceňované nemovité věci osobami podílejícími se na zpracování znaleckého posudku. Dle našeho odborného názoru a praxe, lze považovat vliv uvedeného zkreslení z velké části za minimální.

SEZNAM PŘÍLOH |

| počet stran A4 v příloze:
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1485 | 4
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1103 | 5
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1356 | 13
Snímek katastrální mapy | 2
Mapa oblasti | 1
Fotodokumentace nemovité věci | 2
Schématické znázornění | 1

Doplňující informace
Odměna byla sjednána v souladu s vyhláškou č. 504/2020 Sb. 

Osoby podílející se na zpracování znaleckého posudku:
JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M.
Ing. Jiří Roub
Ing. Petra Jedličková
Jakub Chrástecký

Označení osoby, která je povinna na žádost orgánu veřejné moci osobně stvrdit nebo doplnit znalecký posudek nebo blíže vysvětlit jeho obsah, pokud znalecký posudek zpracovala znalecká kancelář (§ 28 zákona č. 254/2019 Sb. o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech):
JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M.

Konzultant nebyl přibrán.

ZNALECKÁ DOLOŽKA |

Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. 
Znalecký posudek je zapsán v evidenci posudků pod pořadovým číslem 028847/2026.
V Praze 29.5.2026

OTISK ZNALECKÉ PEČETI
Znalecká společnost s.r.o.
Palackého 715/15
110 00 Praha 1 - Nové Město